Baudurchführung 2026-01-21T12:05:36.245Z Sachverständigentermin auf der Baustelle

Wie Sie den Ortstermin mit Bausachverständigen fachlich vorbereiten, im Termin souverän agieren und die Nachbereitung sinnvoll gestalten.

Früher oder später ist es bei den meisten Bauvorhaben so weit: Ein Ortstermin mit Sachverständigen steht an. Damit bei dem Termin alles ruhig und konstruktiv zugehen kann, hilft es, die folgenden Punkte zu beherzigen.

Terminart richtig einordnen

In der Praxis ist der Terminrahmen meist bekannt. Entscheidend ist von vornherein die korrekte Einordnung: Handelt es sich um einen gerichtlichen oder einen privaten Ortstermin? Aus dieser Unterscheidung folgen Zweck, Umfang, Rollenverteilung und das Maß an Mitwirkung für die Bauleitung.

Gerichtlicher Ortstermin: Beweisfragen bestimmen Inhalt und Grenzen

Beim gerichtlichen Ortstermin ist davon auszugehen, dass gerichtlich bestellte Sachverständige ausschließlich die vom Gericht formulierten Beweisfragen beantworten. Der Ortstermin dient der Tatsachenerhebung für genau diesen Auftrag. Eine darüber hinausgehende Einflussnahme ist weder zweckmäßig noch zielführend. Versuche, zusätzliche Themen zu platzieren oder den Fokus zu verschieben, führen in der Regel nicht zum Erfolg.

Die Rolle der Bauleitung ist im gerichtlichen Termin passiv. Sie nimmt teil, stellt Unterlagen bereit und ermöglicht die Besichtigung. Eine aktive Gesprächsführung ist nicht vorgesehen. Antworten sollten sich auf technische Fakten beschränken, etwa zum Bauablauf, zu verwendeten Produkten, zu dokumentierten Änderungen oder zum Ausführungsstand. Sobald Fragen in Richtung Bewertung, Verantwortlichkeit oder rechtlicher Einordnung gehen, ist Zurückhaltung geboten. Im Zweifel ist Schweigen die professionellere Option und der Verweis auf eine spätere schriftliche Stellungnahme sachgerecht. Häufig sind anwaltliche Vertretungen anwesend und übernehmen die Kommunikation.

Privater Ortstermin: Das Interesse des Auftraggebers verstehen und fachlich nutzen

Private Ortstermine erfolgen typischerweise im Auftrag einer Bauherrschaft, eines Erwerbers oder einer Versicherung. Der Fokus ist damit nicht durch Beweisfragen begrenzt, sondern durch den konkreten Auftrag. Dieser kann zwei Grundrichtungen haben:

• Prüfung behaupteter Mängel oder konkreter Auffälligkeiten
• begleitende Qualitätskontrolle während der Ausführung oder im Vorfeld einer Abnahme

Für die Bauleitung eröffnet dies einen konstruktiven Nutzen. Feststellungen der Sachverständigen können helfen, Mängel oder Risiken früh zu erkennen, Nachunternehmen gezielt anzusprechen und eigene Kontrollen zu schärfen. Voraussetzung ist eine klare Haltung: Sie vertreten die Bauausführung fachlich, bleiben kooperativ, und trennen Beobachtung von Diskussion. Der Termin ist kein Tribunal, sondern ein Arbeitsformat zur Klärung technischer Sachverhalte.

Vorbereitung: Unterlagen, Baustand, Zugriff, Beteiligte

Im Vorfeld des Termins ist Folgendes zu klären:

• Was ist der Prüfgegenstand?
• Welche Bereiche müssen zugänglich sein?
• Welche Unterlagen werden benötigt?
• Sind Bauteilöffnungen zu erwarten?

Unterlagen griffbereit halten

Stellen Sie vor dem Termin die relevanten Dokumente zusammen: Vertragsgrundlagen, Pläne, Detailnachweise, Protokolle, Freigaben, Nachtragsvereinbarungen und Schriftverkehr zu den betroffenen Themen. Ziel ist eine belastbare Faktenlage, keine Argumentation.

Baustand und Bauablauf präsentieren

Dokumentieren Sie, welche Leistungen fertiggestellt sind und welche noch in Bearbeitung sind. Viele Missverständnisse entstehen aus Momentaufnahmen. Wenn ein Zustand erkennbar vorläufig ist, gehört diese Information in den Termin.

Bautagebuch, Ausführungstermine, Materiallieferungen, witterungsrelevante Phasen und bereits veranlasste Maßnahmen sind typische Rückfragen. Wenn diese Informationen sofort verfügbar sind, bleibt der Termin technisch präzise.

Beteiligte Firmen gezielt einbinden

Wenn ein konkreter Mangel diskutiert wird oder Bauteilöffnungen erforderlich sind, binden Sie das verantwortliche Nachunternehmen ein. Öffnungen oder Rückbau sollten fachgerecht durch die ausführenden Firmen erfolgen, mit unmittelbarer Sichtmöglichkeit und Dokumentation. Damit vermeiden Sie Folgeschäden, Beweislücken und Zuständigkeitsstreit.

Verhalten im Termin: ruhig, technisch, ohne Eskalation

Sachverständigentermine können emotional aufgeladen sein, vor allem bei Erwerberbegehungen oder Abnahmesituationen. Für die Bauleitung gilt dann: Gesprächsführung konsequent auf technische Tatsachen zurückführen, ohne in Rechtfertigung oder Gegenangriff zu wechseln.

Wenn der Sachverständige einen Mangel anspricht, reagieren Sie nur inhaltlich, wenn Sie die technische Lage sicher beurteilen können und die Aussage auf Fakten beruht. Andernfalls ist der professionellste Schritt, eine schriftliche Ausarbeitung des Sachverständigen abzuwarten und danach strukturiert zu antworten. Spontane Zusagen, Schuldzuweisungen oder Bewertungen im Termin erzeugen Bindungen, die später nur schwer zu korrigieren sind.

Qualifikation der Sachverständigen einordnen und Erwartung steuern

Eine Einordnung der Qualifikation hilft, den Terminrahmen realistisch zu bewerten. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie Zertifizierungen anerkannter Stellen sind Indikatoren für ein strukturiertes Vorgehen. Die Aussagen von „selbsternannten“ Sachverständigen sind genauer zu prüfen.

Zusammenfassung: Checkliste Ortstermin für die Bauleitung

• Terminart einordnen: gerichtlicher oder privater Ortstermin?
• Prüfungsgegenstand konkretisieren: Thema, Bauteile, Räume, Unterlagen
• Zugänge sicherstellen: Schlüssel, Begleitung, Arbeitsschutz, Beleuchtung
• Unterlagen bündeln: Pläne, Nachweise, Protokolle, Nachträge, Schriftverkehr
• Baustand dokumentieren: fertig, in Arbeit, Restleistungen, geplante Schritte
• Bauablauf parat halten: Bautagebuch, Termine, relevante Randbedingungen
• Nachunternehmen einbinden: bei konkreten Mängeln oder Bauteilöffnungen
• im Termin sachlich bleiben: technisch, keine Bewertung, keine spontanen Zusagen
• offene Punkte protokollieren: Wer liefert was bis wann?
• Nachbereitung: schriftliche Stellungnahmen abwarten, dann fundiert reagieren