Abnahme 2026-09-16T12:58:54.783Z Praxisfall Abnahme: Streifiger Wandanstrich

Die Abnahme steht an: Der Wandanstrich ist streifig, der Auftraggeber sieht einen vermeintlich gravierenden Mangel. Wie gehen Bauleitende mit einem solchen Fall um?

Der Hintergrund

Ist eine Bauleistung fertiggestellt, sollte die Abnahme vom Bauausführenden ausdrücklich verlangt und ein Termin vereinbart werden. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 640 BGB. Danach ist der Besteller grundsätzlich zur Abnahme des vertragsgemäß hergestellten Werks verpflichtet. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. ((Mehr zum Thema Abnahme))

In der Praxis beginnt die eigentliche Herausforderung häufig erst beim Termin. Es kann es schwierig werden, wenn die Abnahme ohne fachliche Expertise auf Seiten der Auftraggeber durchgeführt werden soll und zahlreiche Auffälligkeiten als Mängel bezeichnet werden.

Der Praxisfall: Streifiger Wandanstrich

Für die Bauleitung eines schlüsselfertig bauenden Auftragnehmers steht die Abnahme an. Der Auftraggeber erscheint ohne fachliche Begleitung durch zuständige Architekten oder Sachverständige. Bei der Prüfung des Wandanstrichs beanstandet er, dass der Anstrich fleckig und streifig ist. Der Begriff „Mangel“ schwebt über der Abnahme. Hier nun 4 Tipps für eine souveräne Vorgehensweise und wie sie auf unseren Praxisfall anzuwenden sind.

1. Vorbereitet sein!

Eine erfolgreiche Abnahme beginnt bereits mit der Vorbereitung. Die Bauleitung sollte die vertraglichen Grundlagen so sicher kennen, dass sie vor Ort jederzeit einordnen kann, ob eine Beanstandung tatsächlich die geschuldete Leistung betrifft. Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne, Nachträge, Bemusterungen und vereinbarte Qualitätsstufen gehören deshalb zur Vorbereitung und sollten, soweit erforderlich, auch beim Termin griffbereit sein.

Praxisfall Anstrich: Wird der Anstrich als fleckig oder streifig beanstandet, muss nicht erst geklärt werden, welche Oberflächenqualität geschuldet war. Diese sollte der Bauleitung bekannt sein. Zu prüfen ist vielmehr, ob die konkret beanstandete Fläche von dieser vereinbarten Qualität tatsächlich abweicht.

2. Nicht diskutieren, sondern dokumentieren.

Besonders anspruchsvoll können Abnahmen werden, wenn der Auftraggeber ohne eigenen Architekten oder Sachverständigen erscheint. Dann fehlt häufig die technische Expertise, um Auffälligkeiten einordnen zu können. Technische Toleranzen und übliche Qualitätsmaßstäbe sind einem Laien verständlicherweise nicht immer bekannt. Schnell wird dann aus einer optischen Auffälligkeit ein vermeintlich gravierender Baumangel.

Praxisfall Anstrich: Typisch wäre die Aussage des Auftraggebers: „Die Wände sind fleckig und streifig gestrichen.“ Diese Formulierung übernehmen Sie nicht einfach so in das Abnahmeprotokoll. Denn damit sind wesentliche Punkte unklar: Sind tatsächlich sämtliche Wände betroffen? Oder lediglich eine Teilfläche in einem Raum?

Die Bauleitung formuliert im Protokoll konkret und präzise:

„Wohnzimmer EG, südliche Außenwand zwischen Terrassentür und Raumecke, Teilfläche ca. 2,00 × 1,50 m: Nach Auffassung des Auftraggebers streifiges Erscheinungsbild des Anstrichs.“

Dazu gehören Fotos und möglichst eine eindeutige Verortung im Grundriss.

Vermeiden Sie es, strittige Beanstandungen vor Ort abschließend auszudiskutieren. Solche Diskussionen sind selten zielführend und führen schnell von der sachlichen auf die emotionale Ebene. Besser ist es, die Beanstandung ruhig aufzunehmen, exakt einzugrenzen und anschließend fachlich zu prüfen.

3. Eine Beanstandung ist noch kein anerkannter Mangel

Genau diese sprachliche Trennung ist wichtig. Was der Auftraggeber bei der Abnahme benennt, ist zunächst eine Beanstandung. Ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, ergibt sich erst aus der anschließenden Prüfung. Im Protokoll werden also keine „Mängel“ aufgenommen, sondern „Beanstandungen“.

Praxisfall Anstrich: Hier ist die Beanstandung aufzunehmen und nach fachlicher Prüfung zu beurteilen, ob die dokumentierte Fläche die vereinbarte Oberflächenqualität erreicht und ob die beanstandete Erscheinung unter den maßgeblichen Betrachtungs- und Beleuchtungsbedingungen tatsächlich relevant ist.

Erweist sich eine Beanstandung als Mangel, wird dieser bearbeitet. Stellt die Auffälligkeit keinen Mangel dar, sollte dies zum jeweiligen Punkt kurz und nachvollziehbar begründet werden.

Eine pauschale Zusage, sämtliche aufgenommenen Punkte zu beseitigen, sollte vermieden werden. Ebenso sollte das Protokoll nicht unterschiedslos von „festgestellten Mängeln“ sprechen.

4. Digitale Dokumentation nutzen

Digitale Mängelmanagementsysteme erleichtern dieses Vorgehen erheblich. Jede Beanstandung erhält einen eigenen Vorgang mit Beschreibung, Ort, Fotos, Planverortung und späterer Stellungnahme.

So bleibt auch Monate später eindeutig nachvollziehbar, was tatsächlich beanstandet wurde, wo es sich befand und wie der Punkt anschließend bewertet wurde.

Zusammenfassung

Für (schwierige) Abnahmen gilt: Ruhe bewahren, genau dokumentieren und erst danach bewerten.

• Bereiten Sie die Abnahme gründlich vor: Über die Details der vereinbarten Bauleistung informieren Sie sich vorab.
• Beanstandungen nehmen Sie vollständig auf, erkennen diese aber nicht vorschnell als Mängel an.
• Jede Beanstandung wird eindeutig beschrieben, örtlich eingegrenzt und möglichst mit Fotos dokumentiert.
• Strittige Punkte prüfen und bewerten Sie anschließend fachlich. 

So bleibt das Abnahmeprotokoll neutral und wird nicht vorverurteilend. Als Bauleitung wahren Sie Ihre Position, ohne berechtigte Hinweise des Auftraggebers zu übergehen.