Statt Nachträge als Chance zu sehen, um berechtigte Vergütungsansprüche durchzusetzen, werden sie vom Bauleiter häufig als lästig und störend empfunden. Nachträge sind jedoch wesentlicher Bestandteil der Baustellenabwicklung. Deshalb ist die Fähigkeit, Nachträge erfolgreich durchzusetzen, ein entscheidender Erfolgsfaktor, um mit der Baustelle Geld zu verdienen.
Mit den folgenden 8 Tipps machen Sie es sich zukünftig leichter:
Tipp1: Ständiger Vergleich Bau-Soll mit Bau-Ist
Es ist zwingend notwendig, über die gesamte Bauzeit permanent den Vergleich zwischen Bau-Soll und Bau-Ist zu führen. Dabei werden die Ausführungspläne und die Anweisungen des Auftraggebers mit dem Vertrag verglichen. Dadurch erkennen Sie frühzeitig Abweichungen vom Bauvertrag. Nachträge können Sie entsprechend früh stellen.
Tipp 2: Nachträge zeitnah ankündigen
Auch wenn die Ausführungspläne häufig verspätet zur Verfügung stehen, hilft Ihnen der ständige Soll-Ist-Vergleich zu einer frühzeitigen Anmeldung beim Auftraggeber. Die rechtzeitige Ankündigung verschafft Ihnen beiden Luft, um das Nachtragswesen mit weniger Konflikten und weniger Ärger zu bewältigen.
Tipp 3: Richtige Nachtragsankündigung
Als ersten Schritt sollten Sie den Auftraggeber oder seinen Vertreter unter vier Augen informieren. In vertraulicher Atmosphäre lassen sich kritische Punkte, wie Nachträge, einfach besser besprechen. Außerdem geben Sie dem Auftraggeber die Möglichkeit, evtl. noch andere Lösungen zu finden.
Im zweiten Schritt kündigen Sie den Nachtrag offiziell und schriftlich an oder geben ihn im Baustellen-Jour fixe zu Protokoll.
Tipp 4: Der Polier denkt mit
Poliere sind ständig auf der Baustelle und für die Ausführung der Bauleistung verantwortlich. Gerade deshalb ist ihre Mitwirkung beim Erkennen von Nachträgen unabdingbar. Die Poliere müssen mitdenken und Sie als Bauleiter auf Leistungsänderungen hinweisen. In einer regelmäßigen Besprechung auf der Baustelle erfassen Bauleiter und Polier gemeinsam die Grundlagen für Nachträge.
Tipp 5: Nachtragskalkulation
Nachträge werden im Grundsatz auf der Basis der Urkalkulation erstellt. Damit werden der Kalkulationslohn, die Kostenarten Stoffe, Geräte und Nachunternehmer, sowie die Zuschläge aus dem Vertrag übernommen.
Die geänderte Position und deren Urkalkulation sind der Ausgangspunkt. Über einen Vergleich mit der tatsächlich ausgeführten Leistung werden die Unterschiede herausgearbeitet und die Kalkulation für die Nachtragsposition abgeleitet.
Tipp 6: Nachtragsangebot übersichtlich und vollständig
Bauen Sie das Nachtragsangebot so auf, dass der Auftraggeber es schnell verstehen kann und alle relevanten Informationen findet. Unübersichtliche und lieblos zusammengestellte Angebote verärgern den Auftraggeber. Das ist eine schlechte Basis für die weiteren Verhandlungen.
Zum Angebot gehören ein Anschreiben, eine Leistungsbeschreibung (Kurztext) mit Preisen, Erläuterungen zu den Positionen und alle notwendige Anlagen (Planausschnitte, Schreiben, Protokolle usw.) als „Beweismittel“ für die Nachtragspositionen.
Tipp 7: Mehrkosten aus dem Nachtrag reduzieren
Nachträge erfreuen keinen Auftraggeber, denn das Projekt wird dadurch teurer!
Ein Großteil der Nachträge ersetzt jedoch nur Leistungen/Positionen aus dem Bauvertrag. Das bedeutet, dass diese Positionen und damit auch die entsprechenden Kosten entfallen.
Deshalb ermitteln Sie die Summe der entfallenden Leistungen und ziehen Sie von der Gesamtsumme des Nachtrags ab.
Damit reduzieren Sie die Nachtragssumme deutlich. Das Nachtragsangebot sieht für den Auftraggeber viel freundlicher aus. Außerdem beweisen Sie, dass Sie sehr sorgfältig und verantwortungsbewusst mit dem Geld des Auftraggebers umgehen.
Tipp 8: Erfolgserlebnisse für den AG einbauen
Bauen Sie in das Nachtragsangebot gezielt Positionen ein, bei denen Sie nachgeben können oder die ganz entfallen können. Sie räumen dem Auftraggeber damit Erfolgserlebnisse ein, die er während einer Verhandlung braucht. Würde der Auftraggeber alle Positionen eines Nachtragsangebots ohne Änderungen akzeptieren müssen, wäre das nicht günstig für die weitere Zusammenarbeit. Auch der Auftraggeber will einmal gewinnen. Genau das räumen Sie ihm mit diesem Vorgehen ein.