Die Baugenehmigung ist durch den Bauherrn einzuholen – richtig?
„Die Baugenehmigung ist Sache des Bauherrn“, heißt es immer wieder. Das ist grundsätzlich auch richtig – weil der Bauherr im Regelfall die für die Durchführung der Baumaßnahme notwendigen Genehmigungen beizubringen hat.
Er hat dann auch die Baugenehmigung zu beantragen. Damit trifft den Bauherrn das Risiko, dass es im Genehmigungsprozess zu Schwierigkeiten kommt oder z. B. ein Nachbar erfolgreich Widerspruch einlegt. Die ausführenden Unternehmer können sich dann auf Behinderung berufen.
Eine genehmigungsfähige Planung ist erforderlich
Anders ist dies allerdings im Verhältnis zu dem vom Bauherrn beauftragten Planer. So schulden Sie als Architekt oder Fachplaner immer eine genehmigungsfähige Planung. Kann die Genehmigung wegen Verstößen gegen das öffentliche Baurecht nicht erteilt werden, ist die Planung mangelhaft. Sie muss dann ohne gesonderte Vergütung überarbeitet, ergänzt oder ggf. sogar komplett wiederholt werden. Ansonsten laufen Sie Gefahr, Ihren Honoraranspruch vollständig zu verlieren.
Dabei werden Ihnen von der Rechtsprechung weitgehende Kenntnisse von den Genehmigungsvorschriften abverlangt, so dass zumeist auch die dem Bauherrn z. B. durch die Verzögerung entstehenden Schäden (Behinderungskosten der ausführenden Unternehmen, Mietausfälle etc.) zu ersetzen sind.
Für die späteren Planungsschritte gilt nichts anderes; so muss sich gerade auch die Ausführungsplanung im Rahmen der Baugenehmigung halten und deren Vorgaben berücksichtigen. Wird Ihre Planung dem nicht gerecht, leidet sie unter einem Mangel – für dessen Beseitigung und Schadensfolgen Sie wiederum dem Bauherrn gegenüber einzustehen hätten.
Umsetzung der Baugenehmigung durch den Bauleiter – Sie tragen (Mit-)Verantwortung
Aber auch als Bauleiter haben Sie die Vorgaben der Baugenehmigung streng zu beachten. Weicht die spätere Ausführung von der Baugenehmigung und deren Festlegungen ab, liegt letztlich ein Schwarzbau vor und die Bauleitung war mangelhaft. Unabhängig von einer etwaigen (Mit-)Verantwortung auch des ausführenden Unternehmers kann der Bauherr Sie dann vollumfänglich für die Rück- und Umbaukosten inkl. der damit weiter einhergehenden Verzögerungsschäden wie auch für ihn treffende Bußgelder o. Ä. in Anspruch nehmen.
Diese weiteren Pflichten haben Sie als Bauleiter nach LBO
Wenn Sie zudem als öffentlicher Bauleiter nach der Landesbauordnung bestellt sind, haben Sie auch gegenüber der Behörde darüber zu wachen, dass die jeweilige Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht, insbesondere den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den Bauvorlagen entsprechend durchgeführt wird. Außerdem haben Sie die notwendigen Anzeigen über Beginn und Fertigstellung der Arbeiten zu machen, sofern dies nicht durch den Bauherrn geschieht. Verstöße gegen dahingehende Pflichten können Ordnungswidrigkeiten darstellen und zu Bußgeldern führen. Im schlechtesten Fall können sogar auch Ansprüche von Nachbarn drohen, wenn z. B. deren Gebäude Schäden durch eine mangelhafte Bauleitung erleiden.
Von daher gilt: Eine Kopie der Baugenehmigung gehört in jede Bauleitung!
1. Planen Sie immer in Übereinstimmung mit dem öffentlichen Baurecht!
2. Beachten Sie bei Fachplanungen auch immer die Vorgaben der Baugenehmigung!
3. Als Bauleiter haben Sie auch für eine Errichtung entsprechend der Baugenehmigung Sorge zu tragen!
© Verlagsgesellschaft Rudolf Müller GmbH & Co.KG, Köln 2017 [Autor: RA Philipp Hummel, 2017]
